Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie
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Ein Haus ist weit mehr als ein Gebäude – es ist ein wertvoller Teil Ihrer eigenen Biografie. Für Sie als Eigentümer sind damit viele Erinnerungen und Emotionen verbunden, die nicht nur den Entschluss zu einer Veränderung erschweren, sondern auch den objektiven Blick auf einen angemessenen Verkaufspreis verstellen können.
Als Immobilienökonomin kenne ich den Immobilienmarkt in Kleinmachnow, Berlin-Zehlendorf und Stahnsdorf seit vielen Jahren. Ich bin an Ihrer Seite, wenn es darum geht, eine fundierte und sachwertorientierte Entscheidungsgrundlage für Ihre Immobilie zu schaffen.
Der tatsächliche Marktwert einer Immobilie setzt sich aus zahlreichen Faktoren zusammen:
Darüber hinaus fließt stets die aktuelle Marktlage in die Bewertung ein, weshalb ich im Rahmen der Wertermittlung auch eine präzise Marktanalyse durchführe. Seit mehr als 20 Jahren lebe und arbeite ich in Kleinmachnow und bin in der Region fest verwurzelt. Auf diese langjährige Markterfahrung und Einschätzung können Sie vertrauen.
Online-Bewertungen bieten einen ersten Orientierungspunkt, weichen jedoch nicht selten vom tatsächlichen Marktwert ab. Der Grund liegt auf der Hand: Kein Algorithmus kann eine Immobilie persönlich besichtigen, den energetischen Gesamteindruck wahrnehmen oder die architektonische Seele eines Objekts erfassen.
Ein automatischer Rechner ersetzt daher keine fachkundige Bewertung vor Ort. Er eignet sich für Eigentümer, die vorab eine grobe Orientierung wünschen – für eine tragfähige Entscheidungsgrundlage braucht es jedoch den Blick der Experten.
Eine professionelle Wertermittlung durch HAGEL HOMES bietet Ihnen Orientierung und Sicherheit, insbesondere wenn:
Hinweis bei Erbschaft oder Scheidung: Im Falle einer Erbschaft dient eine sachgerechte Wertermittlung als erste Entscheidungshilfe für die Zukunftsplanung. Für die amtliche Festsetzung der Erbschaftssteuer oder bei gerichtlichen Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft ist jedoch ein behördlich anerkanntes Verkehrswertgutachten erforderlich. Gleiches gilt in der Regel bei einer Scheidung. Sollten Sie ein solches Gutachten benötigen, vermittle ich Ihnen gerne erfahrene Sachverständige aus meinem Netzwerk.
Kontaktieren Sie mich für ein unverbindliches Erstgespräch über Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück. Wir vereinbaren einen kostenfreien Vor-Ort-Termin für die Bewertung Ihrer Immobilie in Kleinmachnow, Stahnsdorf oder Berlin-Zehlendorf. Kontaktieren Sie mich dazu über unser Kontaktformular oder telefonisch über die 033203 21964.
Zum vereinbarten Termin begehe ich Ihre Immobilie persönlich. Mit einem geschulten, objektiven Blick erfasse ich sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Faktoren. Ausstattungsdetails, Grundrissqualitäten oder bauliche Besonderheiten fließen ebenso in die Analyse ein wie eventueller Modernisierungsbedarf. Eine marktgerechte Bewertung entsteht nur im persönlichen Eindruck vor Ort, hier besprechen wir auch direkt Ihre ersten Fragen.
Unter Anwendung der anerkannten Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) und unter Berücksichtigung der aktuellen Datenlage berechne ich den fundierten Verkehrswert Ihrer Immobilie. Im Anschluss präsentiere ich Ihnen das Ergebnis persönlich oder schriftlich per E-Mail inklusive einer Empfehlung für einen optimalen Angebotspreis. Diese Wertermittlung ist für Sie vollständig kostenfrei und unverbindlich.
Erwägen Sie nach der Wertermittlung konkret den Verkauf Ihrer Immobilie, berate ich Sie umfassend zu den weiteren Schritten, einer maßgeschneiderten Vermarktungsstrategie sowie dem passenden Preiskonzept.
Entscheiden Sie sich dafür, HAGEL HOMES mit dem Verkauf zu beauftragen, bildet ein Makleralleinauftrag die gemeinsame Basis. In der Folge übernehme ich den gesamten Vermarktungsprozess, die Besichtigungsführung sowie die Verhandlungen für Sie, damit der Verkauf für Sie vollkommen reibungslos und entspannt verläuft.
Online-Bewertungen liefern oft erstaunlich genaue Ergebnisse, können aber vom tatsächlichen Markt abweichen, da niemand die Immobilie persönlich besichtigt. Besondere Eigenschaften werden möglicherweise übersehen. Eine kostenlose Online-Bewertung bietet nur einen ersten Anhaltspunkt, der durch eine professionelle Wertermittlung bestätigt oder korrigiert werden muss. Sie ist ideal für Verkäufer, die eine grobe Verkaufspreiseinschätzung wünschen.
Es gibt drei normierte Verfahren zur Immobilienbewertung, die Gutachter, Sachverständige und Immobilienmakler verwenden, um den Verkehrswert zu bestimmen: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Vergleichswertverfahren: Verwendet für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Es basiert auf kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten. Die Genauigkeit hängt von der Anzahl und Ähnlichkeit der Vergleichsobjekte ab. Bei fehlenden Vergleichsobjekten sind andere Verfahren nötig.
Ertragswertverfahren: Angewendet bei vermieteten Objekten wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Hier steht der erzielbare Ertrag im Fokus. Der Wert wird aus den Mieteinnahmen und dem Bodenwert berechnet.
Sachwertverfahren: Genutzt, wenn Vergleichs- oder Ertragswertverfahren nicht anwendbar sind. Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten und dem aktuellen Wert der Bausubstanz, unter Berücksichtigung von Alter und Renovierungsgrad. Auch der Bodenwert und Außenanlagen werden einbezogen.
Die Wahl der Immobilienbewertung hängt vom Zweck und der gewünschten Verlässlichkeit ab. Jeder darf theoretisch Immobilien bewerten, daher ist es wichtig zu wissen, wem man diese Aufgabe überlässt.
Für Banken oder Rechtsstreitigkeiten ist eine Bewertung durch einen registrierten bzw. gerichtlich zertifizierten Gutachter erforderlich.
Beim Immobilienverkauf können auch Immobilienmakler oder freie Sachverständige bewerten. Makler bieten oft kostenlose Bewertungen im Rahmen ihres Auftrags an, während freie Sachverständige günstiger sind als Gutachter. Diese Bewertungen sind jedoch nicht gerichtstauglich. In Rechtsstreitfällen ist eine Bewertung durch einen gerichtlich zugelassenen Gutachter nötig.
Bei einer Immobilienerbschaft muss der Wert der Immobilie oft aus mehreren Gründen festgestellt werden: zur Bestimmung des Anteils in der Erbmasse, für den Verkauf und für die Erbschaftssteuer. Besonders bei der Erbschaftssteuer spielt der Immobilienwert eine wichtige Rolle.
Immobilienbewertung bei Erbschaftssteuer
Bei einer Erbschaft wird die Erbschaftssteuer fällig, wenn gesetzliche Freibeträge überschritten werden (Ehepartner 500.000 €, Kind 400.000 € usw.). Der Verkehrswert der Immobilie zählt dabei als Teil der Erbmasse. Das Finanzamt setzt diesen Wert nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren fest, ohne die Immobilie persönlich zu besichtigen.
Änderungen 2023
Seit Januar 2023 wurden Berechnungsansätze für das Ertrags- und Sachwertverfahren angepasst, um die festgestellten Werte näher am tatsächlichen Marktwert zu halten.
Verfahren des Finanzamts
Überprüfung lohnt sich
Da das Finanzamt die Immobilie nicht besichtigt, kann der festgelegte Wert ungenau sein. Ein unabhängiges Gutachten kann wertmindernde Faktoren berücksichtigen und möglicherweise zu einer niedrigeren Erbschaftssteuer führen. Ein fundiertes Gegengutachten kann anerkannt werden, andernfalls ist ein Widerspruch möglich.
Bei Schenkungen gilt dasselbe wie bei der Erbschaftssteuer. Hohe Verkehrswerte können Begünstigte in Schwierigkeiten bringen, wenn sie das Objekt nicht verkaufen wollen, aber die Steuer zahlen müssen. Auch hier gelten Freibeträge, meist dieselben wie bei der Erbschaftssteuer. Bei unentgeltlich überschriebenen Immobilien mit einem Verkehrswert über der Freibetragsgrenze lohnt es sich, den Immobilienwert zu prüfen, um bei einem geringeren Wert weniger Steuern zu zahlen.
Die meisten Immobilienkäufe werden über Bankdarlehen finanziert. Um das Kreditausfallrisiko zu minimieren, führt die Bank eine Immobilienbewertung durch. Dies erfolgt anhand der eingereichten Unterlagen und oft durch einen Gutachter, besonders bei teuren Immobilien ab etwa 1 Mio. €.
Basierend auf dem Verkehrswert legt die Bank den Beleihungswert fest, der meist 70-80 % des Verkehrswerts beträgt. Dadurch verlangt die Bank eine Eigenkapitalquote, um sich bei einem Kreditausfall abzusichern. Bei sehr guter Bonität des Käufers kann die Bank auch 100 % des Kaufpreises finanzieren und auf Eigenkapital verzichten.
Was ist Nießbrauch?
Beim Nießbrauch erhält der Begünstigte ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht sowie das Recht, Erträge aus der Immobilie zu beziehen. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen. Nießbrauch wird oft von Immobilieneigentümern genutzt, die ihre Immobilie an ihre Kinder übertragen, aber weiterhin die Nutzung behalten möchten.
Der Nießbraucher gibt das juristische Eigentum auf, behält aber den wirtschaftlichen Besitz und kann die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten. Er kann jedoch nicht mehr verkaufen oder vererben. Das Nießbrauchrecht geht über ein einfaches Wohnrecht hinaus, das nur das Wohnen erlaubt.
Immobilienwert bei Nießbrauch
Ein Nießbrauchrecht mindert den Immobilienwert, da der Eigentümer nur eingeschränkt über die Immobilie verfügen kann. Ein Verkauf ist oft schwierig, da der Käufer das Nießbrauchrecht übernehmen muss.
Bei einer Immobilienbewertung mit Nießbrauchrecht werden Preisabschläge eingerechnet, die sich aus der ortsüblichen Miete und der Dauer des Nießbrauchrechts ergeben. Meist ist das Recht lebenslang und endet mit dem Tod des Rechteinhabers.
Beispiel: Wenn die ortsübliche Miete 2.000 € pro Monat beträgt und der Nießbrauchberechtigte 85 Jahre alt ist, könnte man mit einer Lebenserwartung von 8 Jahren rechnen. Der Wert des Nießbrauchrechts wäre dann etwa 192.000 € (2.000 € x 12 Monate x 8 Jahre). Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen.
Ein Verkauf mit Nießbrauchrecht ist oft nicht sinnvoll. Alternativ kann man versuchen, das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch löschen zu lassen, um bessere Verkaufsbedingungen zu erzielen.
Bei einer Scheidung kann es zu Komplikationen kommen, wenn die Immobilie verkauft werden muss, oft unter Wert.
Ohne Ehevertrag gilt die Ehe als Zugewinngemeinschaft: Vermögen, das nach der Eheschließung erworben wird, gehört beiden Partnern gemeinsam und muss bei einer Scheidung fair aufgeteilt werden. Ist eine Immobilie Teil des Vermögens, kann selten ein Partner den anderen auszahlen und die Immobilie übernehmen, was oft zu Zwangsverkäufen unter Marktwert führt.
Solche Einbußen lassen sich durch vorsorgliche Maßnahmen wie einen Ehevertrag verhindern. Ein solcher Vertrag kann im Scheidungsfall einem Partner die Immobilie zusprechen und ihn zu monatlichen Ausgleichszahlungen an den anderen Partner verpflichten, um einen Zwangsverkauf zu vermeiden. Falls ein Verkauf gewünscht ist, kann dieser dann geplant und zum realen Marktwert erfolgen.
Bringt ein Partner die Immobilie in die Ehe ein, sollte schriftlich eine Gütertrennung vereinbart werden, sodass die Immobilie im Scheidungsfall beim ursprünglichen Eigentümer bleibt.
Preise vergleichen
Käufer können zunächst Preise vergleichen, um ein Gefühl für den Marktwert zu bekommen. Auf Online-Portalen wie Immowelt, Immonet und Immobilienscout24 findet man ähnliche Objekte und deren Angebotspreise. Zudem gibt es öffentliche Statistiken von Gutachterausschüssen oder Immobilienführern, die Daten zu realen Verkäufen liefern. Diese Informationen helfen, herauszufinden, ob der Preis der Wunschimmobilie im Rahmen liegt, wobei spezielle Eigenheiten der Immobilie noch nicht berücksichtigt sind.
Online-Immobilienbewertung
Online-Portale bieten kostenlose Immobilienbewertungen an, bei denen man Daten eingibt, die entweder automatisch bewertet oder von Experten geprüft werden. Diese Bewertungen basieren auf Verfahren wie Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren und bieten einen groben Anhaltspunkt für den Marktwert. Genauigkeit hängt von der Qualität der eingegebenen Daten ab. Auch meine Immobilienbewertung für den Raum München funktioniert nach diesem Prinzip, wenn ich die Immobilie nicht persönlich besichtigen kann.
Bewertung durch Sachverständige oder Gutachter
Käufer können auch einen Gutachter oder Sachverständigen beauftragen, um eine detaillierte Immobilienbewertung zu erhalten, falls der Verkäufer dies zulässt. Solche Bewertungen sind kostenpflichtig, insbesondere bei registrierten Gutachtern, wo bei einer 300.000 € Immobilie mit 1.000 bis 1.800 € zu rechnen ist. Ein Sachverständiger oder Immobilienmakler kann in der Regel einen präzisen und realistischen Wert ermitteln. Manchmal sind Makler günstiger, besonders wenn die Bewertung mit einem Vertriebsauftrag verbunden ist.
Manche Verkäufer oder Käufer möchten, bevor sie weitere Schritte unternehmen, einfach einmal ganz unverbindlich wissen, wieviel ihr Objekt wert ist, ohne persönliche Daten dafür preiszugeben.
Zu einem bestimmten Grad ist das durchaus möglich. Ungefähre Anhaltspunkte kann man sich z. B. wie im vorherigen Abschnitt dargestellt, durch den Vergleich von Angebotspreisen und offiziellen Verkaufszahlen besorgen.
Zudem gibt es mittlerweile zahlreiche Internetportale, auf denen die Immobilienbewertung online angefordert werden kann und bei denen die Eingabe persönlicher Daten nicht erforderlich ist, außer z. B eine E-Mail-Adresse, an die die Ermittlung dann geschickt werden kann.
Bei diesen sozusagen anonymen Immobilienbewertungen muss man sich aber gewahr sein, dass es sich bei dem ermittelten Immobilienwert immer nur um ungefähre Wertangaben handeln kann, die weitgehend aus Durchschnittswerten anderer Immobilien abgeleitet sind. Der wirkliche Wert der eigenen Immobilie kann aber weit davon abweichen, weil dabei die speziellen Bedingungen und spezielle Eigenheiten einer konkreten Immobilie zwangsläufig weitgehend unberücksichtigt bleiben.
Möchten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erfahren? Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme per E-Mail oder Anruf.